Wohnen auf fremdem Boden – die Erbpachtimmobilie

Im Jahr 2019 feierte das Erbbaurecht in Deutschland sein hundertjähriges Bestehen. Weil der Preis für Bauland in den Ballungsgebieten dramatisch angestiegen ist, überlegen Städte und Gemeinden mit dem Angebot weiterer Erbpachtimmobilien die Wohnungsnot zu lindern und dafür Bauland zur Verfügung zu stellen. Dabei soll Immobilienerwerb vor allen Dingen für Familien mit Kindern und Menschen mit weniger Eigenkapital einfacher werden.

Unterschied Erbpacht/Erbbaurecht

Der Unterschied zwischen der seit 1947 gesetzlich verbotenen Erbpacht und dem Erbbaurecht besteht vor allem darin, dass der Begriff „Erbpacht“ sich auf die unbegrenzte Nutzung landwirtschaftlicher Flächen gegen Zahlung eines Erbzinses bezieht. Das „Erbbaurecht“ hingegen bezieht sich auf ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht eines Grundstückes zur Errichtung und Nutzung einer Immobilie.

Der Begriff „Erbpacht“ ist heutzutage die umgangssprachliche Bezeichnung für das juristisch korrekte „Erbbaurecht“ und ist im alltäglichen Sprachgebrauch gleichgestellt.

Was ist genau unter „Erbbaurecht“ zu verstehen

Geregelt wird das Erbbaurecht im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).

Bei Kauf einer Erbpacht-Immobilie erwirbt der Käufer das Haus (oder die Wohnung), nicht jedoch das Grundstück. Dieses verbleibt beim Erbpachtgeber, der Käufer spart demnach die Kosten für den Grund und Boden. Er pachtet diesen gegen einen jährlichen Erbpachtzins in Höhe von ca. 2-4 % des Grundstückswertes (in München) und kann auf diesem Grundstück in seinen eigenen vier Wänden leben, er kann seine Immobilie in der Vertragslaufzeit bewohnen, vermieten, verkaufen, beleihen oder vererben. Bei älteren Bestandsimmobilien ist der Erbpachtzins oft deutlich geringer.

Das jeweilige Grundstück bleibt also Eigentum des Erbbaugebers/Grundstückbesitzers, der Erbbaunehmer wird rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.

Die Laufzeit eines Erbpachtvertrages ist meistens auf 50 – 99 Jahre maximal begrenzt, kann aber im Erbpachtvertrag frei bestimmt werden. Erbpachtgeber sind sehr oft die Kirche, die Stadt München, der Freistaat Bayern, gemeinnützige Stiftungen, große Brauereien oder Privatpersonen. Die Kirche und öffentliche Einrichtungen sind in aller Regel daran interessiert, den Erbpachtvertrag zu verlängern, da sie das Grundstück nicht verkaufen und Gewinn erlösen, sondern langfristig verpachten wollen.

Der Erbbaurechtsvertrag kann mit Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit oder mit dem „Heimfall“ enden. Dieser Begriff bezeichnet die Rückübertragung eines Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit des Erbbauvertrags (mögliche Gründe sind Insolvenz des Erbpachtnehmers oder Verstöße gegen seine Verpflichtungen aus dem Erbbauvertrag).

Nach Rückfall der Immobilie an den Erbpachtgeber erhält der Erbpachtnehmer meistens eine Entschädigung in Höhe von 2/3 des Verkehrswertes des Bauwerkes.

WICHTIG: Vor Kauf einer Erbpachtimmobilie sollte immer sehr genau geprüft werden, was im ursprünglichen Erbpachtvertrag vereinbart wurde.

Wir weisen darauf hin, dass wir keine Rechtsberatung anbieten und für die Richtigkeit obiger Angaben keine Gewährleistung übernehmen. Unsere Informationen zu diesem Thema sind längst nicht vollständig, zum Erbbaurecht gibt es noch viel zu sagen und zu bedenken.

Wir haben jedoch Erfahrung mit dem Verkauf von Erbpachtimmobilien und wissen, dass hier mehr detaillierte Kenntnisse erforderlich sind als normalerweise.