Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Kündigungssperrfrist in Bayern (Stand 2026)

In zahlreichen bayerischen Städten und Gemeinden gelten weiterhin besondere mieterschützende Regelungen. Diese werden durch die jeweils aktuelle Mieterschutzverordnung Bayern festgelegt und regelmäßig angepasst. Die Zahl der betroffenen Kommunen hat sich seit 2019 verändert und umfasst inzwischen deutlich mehr als die ursprünglich 162 Städte und Gemeinden (je nach Verordnung zuletzt über 200).

Die jeweils aktuelle Liste der betroffenen Orte ist in der geltenden Mieterschutzverordnung einsehbar.

Mietpreisbremse

In den ausgewiesenen Gebieten gilt bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen weiterhin die Mietpreisbremse:

• Die Miete darf zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Dies gilt auch für möblierte Wohnungen (mit Einschränkungen bei der Berechnung).

Ausnahmen bestehen weiterhin für:

• Neubauten (erste Vermietung nach Fertigstellung)
• Wohnungen nach umfassender Modernisierung
• Bestandsmieten, die bereits zuvor über der Grenze lagen (Bestandsschutz)

Wichtig: Die Mietpreisbremse wurde bundesrechtlich mehrfach verlängert und gilt aktuell bis mindestens Ende 2029.

Kappungsgrenze

In den betroffenen bayerischen Kommunen gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze:

• Mieterhöhungen dürfen innerhalb von drei Jahren maximal 15 % betragen (statt 20 % in nicht angespannten Märkten)
• Zusätzlich darf die Miete nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen

Außerhalb dieser Gebiete bleibt es in nicht angespannten Märkten bei der 20 %-Grenze.

Kündigungssperrfrist

Auch die verlängerte Kündigungssperrfrist gilt weiterhin: Wird eine Mietwohnung nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, darf der neue Eigentümer wegen Eigenbedarf oder Verwertung erst nach bis zu 10 Jahren kündigen.

Die genaue Frist kann je nach Gemeinde variieren, liegt in angespannten Märkten aber regelmäßig bei 10 Jahren.

Was Eigentümer und Investoren jetzt wissen sollten

Die Gemeinden im östlichen Umland von München, insbesondere im Landkreis München sowie im Landkreis Ebersberg, und im Landkreis Erding zählen zu den besonders nachgefragten Wohnlagen in Bayern. Entsprechend greifen hier in vielen Orten die Regelungen der Mieterschutzverordnung.

Für Sie als Eigentümer oder Kapitalanleger bedeutet das: Die Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenzen und verlängerte Kündigungssperrfristen beeinflussen maßgeblich, welche Mieten tatsächlich erzielbar sind und damit auch den Wert Ihrer Immobilie.

Gerade in dynamischen Märkten wie Vaterstetten, Zorneding, Grafing bei München oder Poing ist eine präzise Bewertung unter Berücksichtigung der aktuellen Gesetzeslage entscheidend.

Warum eine professionelle Einwertung jetzt besonders wichtig ist

Viele Eigentümer unterschätzen die Auswirkungen der Regulierung:

• Nicht jede marktübliche Miete darf auch verlangt werden.
• Mietsteigerungen sind zeitlich und gesetzlich begrenzt.
• Umwandlungen und Eigenbedarf sind langfristig eingeschränkt.

Das führt dazu, dass sich Marktwert, Ertrag und Verkaufsstrategie deutlich voneinander unterscheiden können.

Unser Ansatz für Ihre Immobilie

Als regional spezialisierter Makler kennen wir die Besonderheiten des Immobilienmarktes im Münchner Osten und in den Landkreisen Ebersberg und Erding genau.

Wir unterstützen Sie dabei:

• die realistisch erzielbare Miete rechtssicher zu bestimmen,
• den tatsächlichen Marktwert Ihrer Immobilie fundiert zu ermitteln,
• und die optimale Verkaufs- oder Vermietungsstrategie zu entwickeln.

Dabei berücksichtigen wir nicht nur die Lage und Nachfrage, sondern auch alle aktuellen gesetzlichen Rahmenbedingungen, die für Ihre Immobilie relevant sind.

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